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出租公建或以房屋作价入股要交什么税?

admin2020-09-05305

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  问题:如果我个人有公建房要出租,假如租金是10万元,我都需要向税务机关交纳什么税?税金怎么算?应交纳多少?? 如果我将这个房子作为资产投资入股合作,我个人还要为房屋缴纳什么税费?
  答复:如果出租公建,具体规定如下:
  营业税:根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳营业税的规定,出租方应为营业税纳税义务人,应该缴纳营业税。根据《营业税税目注释》(试行稿)(国税发[1993]149号)的规定,租赁业是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。出租房屋,属于营业税”服务业——租赁业“征税范围,应当缴纳营业税。税率为5%.
  财产与行为税:
  一、公建出租需要缴纳房产税和城镇土地使用税房产税按照租金收入的12%计算缴纳。城镇土地使用税按照房屋的占地面积乘以适用税额标准计算缴纳。我市城镇土地使用税各等级每平方米年税额标准分别为:一等24元;二等18元;三等12元;四等9元;五等7.5元;六等6元;七等4.5元;八等3.6元;九等3元;十等2.4元。
  二、公建出租需要缴纳印花税依据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定,出租方与承租方都应在所持有的租赁合同上,按租赁金额千分之一贴花,税额不足一元的按一元贴花。
  三、城建税、教育费附加和地方教育附加内资公司和个人应按实际缴纳的营业税税额分别乘以规定的税(费)率计算缴纳城建税[7%(纳税人所在地在市区的)、5%(纳税人所在地在县城、镇的)、或1%(纳税人所在地不在市区、县城或镇的)]、教育费附加(3%)和地方教育附加(1%)。
  个人所得税:出租公建房屋需要缴纳个人所得税。根据个人所得税法及其实施条例的规定,个人出租房屋取得的租金收入按照“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税,是以出租方为纳税义务人。计算个人所得税时,一次租金收入不超过4000元时,用租金减掉还应缴纳的营业税、房产税等其他税费后的余额扣除800元费用后,税率为20%;一次租金收入超过4000元时,用租金减掉还应缴纳的营业税、房产税等其他税费后的余额扣除20%的费用后,税率为20%计算个人所得税。
  如果将房屋作价入股,具体涉税规定如下:
  营业税:《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函[1997]37号)规定:“以不动产、土地使用权投资入股,收入固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按‘服务业’税目中‘租赁业’征收营业税”。
  《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定:“以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税”。
  如果属于第1种情况,就取得的固定利润按5%税率缴纳“服务业—租赁业”营业税并按规定计算缴纳营业税附加:城建税、教育费附加、地方教育费附加;如果属于第2种情况,不征收营业税。
  财产与行为税:按照《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则,以土地、房屋权属作价投资、入股,视同土地使用权转让、房屋买卖征税。应按照房屋的评估价格以4%的税率缴纳契税。
  在产权变更过程中涉及印花税,根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定,产权转移书据的立据人应按合同或协议所载金额万分之五贴花完税。
  根据大地税[1997]82号文规定:对以房屋投资联营、投资者参与投资利润分红、共担联营风险的按房产计税余值计征房产税。对以房屋投资,收取固定收入并不承担联营风险(实属以联营名义取得房屋租金的),应由投资方按收取的固定收入的12%计征房产税。
 

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